原标题:上海楼市拐点隐现:土地供应调整致行情分化

  本报记者 唐韶葵 上海报道

  在4月的供应高峰后,5月上海新房市场供应出现了明显回落。据上海链家市场研究部监控,5月以来截至24日,全市共有10个新建商品住宅项目推盘,共计推出房源2200套。

  一个事实是,刚需盘出现了滞销倾向。金山某项目推456套新房仅8人摇号,中标率高达5700%。这与4月出现的中高端楼盘参与摇号人数超额情况大相径庭。

  上述10个新项目全部位于远郊,属刚需盘,且认筹数均未超过房源数,甚至有多个项目推出了几百套房源,但认筹摇号人数仅个位数。如位于临港滴水湖畔的艾森公馆于5月18日公开摇号,推出111套房源,均价约2.9万元/平方米,认筹仅18人;3月底4月初,位于同一地段的万科金域澜湾推出446套可售房源,均价约30000元/平方米,认筹数达618个,开盘当天即售罄。

  上海链家市场分析师赵葆根表示,前期部分新房项目摇号过热行情,是之前供应量较低,需求长期积累所造成。随着4月以来供应端放量,供求关系进一步调节。将有更多新房项目,面临目标客源消耗较大、定位近似产品竞争等问题,这都将增加它们以价换量的压力。对于意图在新房市场入市的购房者而言,也应该在供求关系趋向缓和的情况下,进一步保持理性步调。

  成交行情分化

  从5月新推盘情况来看,大多数楼盘的摇号人数都在推盘量的40%以下。随着4月供应端放量,市场预期总体趋向理性。

  据统计,除了上海远郊区的超低价格刚需项目,一些离市区更近、价格相对更贵的刚需、刚改型项目开盘同样不利。比如,位于上海嘉定新城的盘古园府于3月初推出共416套房源,均价约35300-43350元/平方米,但开盘当天仅82人认筹。

  上海链家数据显示,4月以来,上海出现了一个月多的新房供应高峰,全市新建商品住宅已先后有32个项目、1.12万套房源入市;而截至5月21日,这些房源中已网签的仅0.35万套。仍有近七成的供应房源,尚未完全释放至市场中。

  赵葆根指出,行情分化的原因是多层面的。首先,推出房源的受众群体对摇号情况有较大影响。例如,部分项目推出的为别墅房源,受众群体十分有限。

  其次,诸如南桥新城、临港新城、嘉定主城区等板块,本就是近年新房推盘较为集中的区域,今年以来推盘量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗,板块内定位近似的新房、次新房项目,也形成一定的竞争。

  同时,购房者更青睐于一二手房价格倒挂的区域。如4月前滩豪宅项目中粮前滩海景壹号遭热捧,因该项目此前获批单价约7.3万元/平方米,彼时周边二手房的价格已普遍达每平方米9万元以上。

  而上海远郊的嘉定新城、青浦、金山等区域,虽然新房也限价,但其价格并没有像市区新房、尤其是豪宅项目那样被压制得过低,也未出现一二手房价格明显倒挂的现象。

  上海中原市场分析师卢文曦认为,“部分刚需盘性价比不高是促使购房人数变少的一个重要原因”。